Aplicación de la Clausula «Rebus Sic Stantibus» por la Crisis derivada de la Pandemia por Coronavirus

Con la crisis del COVID-19 muchos negocios se han visto afectados al tener que echar el cierre durante el tiempo que el Gobierno decretó el confinamiento. Especialmente afectados por esta situación se han visto los comercios relacionados con los sectores de la hostelería, el ocio y el turismo.

En particular, uno de los problemas con los que se encuentran estos empresarios es el pago de la renta. Durante ese periodo no han obtenido ingresos, por motivos ajenos a su voluntad, provocando en muchos casos la imposibilidad sobrevenida de hacer frente al pago de la renta. Por ello, con el fin de evitar el cierre de su negocio se plantean buscar alternativas. Cuando resulta imposible alcanzar una solución extrajudicial parece existir una alternativa ante los tribunales: la cláusula “rebus sic stantibus”, de creación jurisprudencial y cuya aplicación es bastante restrictiva.

En este 2020, ya ha habido pronunciamientos al respecto de esta cláusula. Uno de los más recientes y objeto de este blog es el Auto de medidas cautelares 447/2020 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid de 25 de septiembre, en el cual el Juez considera de aplicación la cláusula “rebus sic stantibus” y acuerda cautelarmente la reducción de la renta de local de una sala de fiestas de Madrid.

En este auto se establecen medidas cautelares durante el procedimiento judicial hasta que se celebre el juicio, lo que significa que no entra a valorar el fondo del asunto, pues le corresponde al procedimiento principal. Concretamente, establece la reducción en un 50% de la renta que venía abonando el arrendatario, tomando como referencia la última de factura antes de la pandemia, esto es, febrero de 2020. Dicha medida será de aplicación “desde que esté permitida la reapertura. Mientras no esté permitida la reapertura, se acuerda la suspensión del pago de la renta, de manera que se sigan abonando las cantidades complementarias que han venido abonándose durante la moratoria de pago aprobada por el Real Decreto-ley 15/2020.”

El auto pondera el  especial perjuicio que están sufriendo negocios como las discotecas y salas de baile, entre otros sectores a consecuencia de las medidas adoptadas para frenar la pandemia. Pues este tipo de actividades han sido las que han estado sometidas a mayores restricciones. Esta Sala de Madrid se mantuvo cerrada desde marzo, inicio de la pandemia, y no ha podido abrir sus puertas, aun cuando la legislación lo permitía, por no resultarle rentable la apertura.

Por ello, solicita dejar de pagar la renta en 2020 e ir pagando una parte cada vez mayor en los años siguientes, hasta completar los 15.000 euros al mes que pagaba antes del estado de alarma, y mientras tanto pide que se adopte la medida cautelar de pagar el 50% del alquiler si puede desarrollar la actividad al 85% del aforo, y no abonarlo, salvo las cantidades complementarias, en los demás casos.

¿En qué se basan para aplicar la clausula «Rebus Sic Stantibus»?

En el auto se entiende de aplicación la cláusula “rebus sic stantibus” pues se cumple con las premisas fundamentales:

• Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir con el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
• Una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones.
• Que todo ello acontece por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

Parece clara la alteración extraordinaria de las circunstancias pues se pasó de una situación de funcionamiento normal del negocio a un cierre del negocio debido a la prohibición de su apertura.

Con respecto a la desproporción exorbitante considera que la facturación del negocio es igual a cero, no sólo durante los meses en los que se prohibió su apertura sino también durante aquellos en los que se decidió no reabrir para evitar mayores pérdidas económicas. Es cierto, que el local sigue siendo empleado por el arrendatario como almacén o para mero mantenimiento, pero la satisfacción del 100% de la renta arrendaticia que se pactó en circunstancias totalmente distintas a las presentes no es posible, por suponer una desproporción en las prestaciones.

Y parece obvio afirmar que esta pandemia ha sido un acontecimiento imprevisible.

Para invocar esta cláusula se pueden diferenciar dos momentos:

1. 1. Uno inmediato, es decir, mientras dure el estado de alarma.
   2. Otro, futuro y probable derivado bien de la posible minoración de la facturación, bien de la caída de los precios de los alquileres en el mercado como consecuencia de la crisis económica derivada de la crisis sanitaria del COVID 19 y que debiera traducirse en una reducción de la renta para adaptarla a las nuevas circunstancias.

Además, el Auto hace mención al hecho de que se trate de un contrato de tracto sucesivo, pues los considera particularmente aptos para la aplicación de esta cláusula, siempre de aplicación restrictiva, ya que se pretende que las condiciones del contrato se adapten al contexto cuando se produce una alteración grave evitando que la relación contractual se vea truncada.

Otro factor clave es la valoración de la proporcionalidad de las medidas, ya que no puede causar un perjuicio excesivo para ninguna de las partes. Por ello, se estudia la situación tanto de arrendador como de arrendatario. Los arrendadores alegan que su situación financiera se ha visto afectada por esta crisis sanitaria. Por ello, se considera que “si por un lado no parece equilibrado hacer cargar al arrendador con todos los perjuicios derivados de la crítica situación sanitaria, en el sentido de condicionar el pago de la renta o parte de esta en función del aforo máximo permitido, tampoco es equitativo imponer a la arrendataria que continúe cumpliendo con su obligación de pago cuando el funcionamiento de su negocio está prohibido por la Comunidad de Madrid, pues en este caso la falta de apertura no deviene de una decisión empresarial, sino de una imposibilidad legal.”

Además de este auto existen otros autos de medidas cautelares similares en los que los tribunales se han pronunciado con respecto a la cláusula “rebus sic stantibus” como consecuencia de la crisis del COVID-19. Así ocurre con el Auto 256/2020 de 25 de junio dictado por Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia, por el que el Juzgado concede a un hotel el aplazamiento del pago del 50% de la renta mínima mensual pactada desde junio de 2020 hasta sentencia. Se mantendrá el aplazamiento de las rentas que se generen a partir de marzo de 2021 siempre que subsistan las actuales restricciones.

El Auto 299/2020 de 13 de agosto dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 74 de Madrid, en el que se acuerda la suspensión, hasta la resolución de la controversia, de la facultad de reclamar judicial o extrajudicialmente las garantías del contrato de arrendamiento, cuando mediante su ejercicio se pretenda por la arrendadora el cobro de importes respecto de los que se haya solicitado su ajuste en la demanda. Similar a ésta es el Auto 262/2020 de 6 de octubre dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de San Sebastián.

El Auto 162/2020 de 7 de julio el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Benidorm por el que se estiman las medidas cautelares promovidas por un arrendatario de local de negocio de hostelería y restauración consistentes en la suspensión de forma parcial y temporal de su obligación de pago de la renta y la prohibición a la arrendadora de presentar demanda de desahucio durante la tramitación del procedimiento.