Consecuencias tributarias del nuevo valor de referencia en operaciones inmobiliarias
En los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD) y sucesiones y donaciones (ISD), en los que, para la cuantificación de la base imponible, se partía del valor real de los bienes, en el caso de inmuebles, era habitual que las Administraciones Públicas comprobasen el valor declarado de los mismos, acudiendo como métodos de valoración, generalmente, al resultado de aplicar un coeficiente sobre su valor catastral (variando dicho coeficiente en función de la localización del inmueble), o a otros medios de comprobación, como el dictamen de peritos, o la tasación realizada con fines hipotecarios.
Estas fórmulas de valoración sufrieron un serio varapalo en vía judicial, ya que, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018, en el recurso de casación 4202/2017, cuestionaba el método de valoración consistente en la aplicación de coeficientes sobre el valor catastral.
Posteriormente, en sentencia del mismo Tribunal, dictada el 21 de enero de 2021, se ratificaba la necesidad de visitar al inmueble para determinar su valor, cuando la Administración pretenda establecer el valor real de los inmuebles mediante el método del dictamen de peritos.
Valor de referencia
Ante esta situación, que conllevaba que, sistemáticamente, los Tribunales de lo Económico Administrativo y de Justicia, estimasen las reclamaciones y recursos formulados por los contribuyentes contra las comprobaciones de valores, y las liquidaciones de ellos derivadas, en la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, el legislador introdujo un nuevo concepto, como sinónimo de valor real, el valor de referencia.
Dicho valor, se determina por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, obrantes en el Catastro Inmobiliario, no pudiendo superar el valor de mercado.
¿Para qué servirá este valor de referencia?
El valor de referencia de cada inmueble servirá como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), al considerarse que coincide con el valor real de dichos bienes.
No obstante, si el valor declarado, o el precio, son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.
Es decir, el valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos.
Cuando el valor de referencia se haya tomado en consideración para cuantificar la base imponible de los tributos devengados por la adquisición de un inmueble (ITPAJD o ISD, principalmente) éste se tomará en cuenta para valorar los bienes inmuebles en el Impuesto sobre el Patrimonio, al establecerse en la Ley que lo regula, que se tomará como valor el mayor de los tres siguientes: el de adquisición, el catastral o el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, que, desde 1 de enero de 2022, será el valor de referencia.
Éste sólo afectará a los inmuebles adquiridos a partir de esa fecha, y en ningún caso al patrimonio preexistente a esa fecha.
Los valores de referencia de los inmuebles se pueden consultar en la Sede Electrónica del Catastro.
La aplicación del valor de referencia va a provocar un aumento en la tributación, principalmente en ITPAJD e ISD, al elevar considerablemente la base imponible de los mismos, frente a los métodos de valoración seguidos hasta 2021.
Ejemplo de la aplicación del nuevo valor de referencia en operaciones inmobiliarias
Así, por ejemplo, un inmueble en Sevilla, valorado en ese ejercicio, a efecto de los citados impuestos (por aplicación al valor catastral del coeficiente aprobado para dicho ejercicio) en 197.428 €, desde 2022, y en virtud del valor de referencia, se establece en 263.801 €, lo que, en caso de tributar por la modalidad de “transmisiones patrimoniales onerosas”, significaría un incremento de la cuota tributaria de 4.646,11 €, sobre la que hubiese resultado de la fórmula de valoración anterior.
El valor de referencia va a actuar como una base imponible mínima, ya que si el valor declarado es superior se tributará por este último. Es decir, siempre se pagará impuestos por el valor más elevado (ya sea el de referencia o el real)
Si los obligados tributarios consideran que la determinación del valor de referencia perjudica a sus intereses legítimos, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación que hayan presentado o interponer recurso de reposición, ante la Administración tributaria, o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación que, en su caso, le practique la Administración gestora del tributo.
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