Cómo evitar el concurso de acreedores en una promotora con obra en curso

Cuando una promotora entra en tensión financiera con la obra en marcha, el riesgo no es solo el concurso: es la paralización, la pérdida de valor del activo y el deterioro reputacional frente a compradores y banca.

El concurso de acreedores no siempre es inevitable. En muchos casos, una actuación temprana permite estabilizar la situación, reequilibrar la financiación y preservar el proyecto.

La clave es actuar antes de que la insolvencia sea irreversible.

Identificar el momento crítico

Señales habituales:

• Caja inferior a 8–12 semanas de pagos críticos.

• Certificaciones pendientes de cobro.

• Ruptura o inminente ruptura de covenants financieros.

• Retrasos relevantes en cronograma.

• Incremento de bajas de compradores.

Esperar a la paralización formal suele reducir drásticamente las opciones.

Diagnóstico financiero inmediato

Antes de cualquier negociación es imprescindible:

• Elaborar un plan de tesorería de 13 semanas.

• Identificar partidas críticas de obra.

• Calcular desviación real de presupuesto.

• Actualizar modelo financiero con tres escenarios (base, pesimista, contingencia).

Sin datos sólidos no hay negociación creíble con banco ni contratista.

Renegociación con la banca

La entidad financiera debe percibir:

• Control de la situación.

• Cronograma realista.

• Medidas concretas de estabilización.

Herramientas habituales:

• Standstill temporal para evitar vencimiento anticipado.

• Carencia de amortización.

• Recalibración de covenants.

• Desembolsos condicionados a hitos verificados.

• Liberaciones parciales por entregas.

Una negociación temprana aumenta significativamente las probabilidades de éxito.

Renegociación del contrato de obra

Si la obra es financieramente viable pero tensionada:

• Implantar pagos por hitos físicos verificables.

• Regularizar modificados pendientes.

• Ajustar calendario a plazos realistas.

• Coordinar con project monitoring.

El objetivo es evitar la paralización, que destruye valor y credibilidad.

Protección de compradores y preventas

La estabilidad comercial es clave para evitar el concurso:

• Comunicación clara y calendarizada.

• Confirmación del estado de garantías.

• Reprogramación formal de plazos si procede.

• Control de bajas y sustituciones.

Si el mercado percibe continuidad, el riesgo de efecto contagio disminuye.

Medidas estratégicas adicionales

Dependiendo del caso:

• Venta parcial de activos o fases.

• Entrada de socio financiero.

• New money con prioridad pactada.

• Venta en bloque (BTR) para generar liquidez.

• Dación parcial de activos no estratégicos.

El objetivo es ganar tiempo y preservar valor.

Uso del preconcurso y plan de reestructuración

Cuando la tensión es elevada, puede activarse la apertura de negociaciones  para:

• Ordenar conversaciones con acreedores.

• Evitar ejecuciones descoordinadas.

• Diseñar un plan por clases de acreedores.

• Proteger nueva financiación.

No debe verse como fracaso, sino como herramienta de estabilización.

Responsabilidad del administrador

El órgano de administración debe:

• Actuar con diligencia.

• Documentar decisiones en actas.

• Priorizar pagos críticos justificados.

• Activar medidas legales cuando la insolvencia sea probable.

La inacción es el mayor riesgo.

Errores que aceleran el concurso

• Negar la gravedad de la situación.

• Ocultar información al banco.

• Pagar selectivamente sin criterio objetivo.

• Retrasar decisiones esperando una mejora del mercado.

• Paralizar la obra por completo sin plan alternativo.

¿Cuándo es obligatorio solicitar concurso?
Cuando la insolvencia es actual y no existen medidas razonables para revertirla. Por eso es esencial actuar en fase de probabilidad de insolvencia.

¿Se puede seguir construyendo en preconcurso?
Sí. El objetivo es precisamente ordenar pagos y evitar ejecuciones que paralicen la obra.

¿Es mejor vender antes que concursar?
En muchos casos sí, especialmente si la venta es ordenada y mantiene valor. El concurso suele reducir el precio final del activo.

¿La banca siempre ejecuta cuando hay incumplimiento?
No necesariamente. Si existe plan creíble y compromiso del promotor, es habitual negociar.

evitar concurso acreedores promotora