Unidad productiva en Madrid: vender la promoción y salvar empleo

Unidad productiva en Madrid venta promoción

1) Qué es una “unidad productiva” en promoción inmobiliaria

• Concepto práctico: conjunto organizado de activos + contratos + equipo + licencias capaz de continuar la actividad (obra/ventas) de forma autónoma.

• Objetivo: dar continuidad a la promoción, maximizar valor del activo y proteger empleo, evitando la liquidación desordenada.

• Encaje jurídico operativo: venta “en bloque” con subrogación en contratos clave y, cuando corresponda, transmisión de trabajadores conforme a la normativa laboral (continuidad de derechos y obligaciones del empleador).

2) Perímetro de la operación (lo que entra y lo que no)

• Activos: suelo/solar, obra ejecutada, materiales acopiados, stock, avales, derechos de edificación y licencias.

• Contratos: obra principal y subcontratas críticas, suministros, seguros, reservas/arras de compradores y acuerdos de comercialización.

• Personal: plantilla adscrita a la promoción y su subrogación.

• Deuda y cargas: cómo quedan garantías y liberaciones frente a financiadores.

• Exclusiones: litigios no esenciales, activos no core o pasivos ajenos a la promoción.

3) Continuidad de obra y empleo

• Calendario de hitos verificables (project monitoring): estructura, instalaciones, legalizaciones, LPO.

• Pagos por hitos al contratista con cuenta intervenida, para asegurar avance físico.

• Subrogación de personal adscrito a la obra y oficinas de ventas: mismas condiciones y protocolo de comunicación interno.

• Back-to-back con subcontratas críticas para evitar roturas de suministro.

4) Proceso de venta competitivo

1. Teaser y NDA a lista corta (desarrolladores, fondos, BTR, patrimonialistas con presencia en Madrid).

2. Data room: licencias, cronograma, certificaciones, contratos, informe técnico y mapa de riesgos.

3. Ofertas indicativas (IOI) con rango de precio y condiciones suspensivas razonables.

4. Ronda final (BAFO) ponderando precio + certidumbre + tiempo de cierre.

5. Selección y term sheet con calendario de cierres parciales y KPIs de obra/ventas.

5) Documentación y autorizaciones

• Contrato (SPA/APA):

  • Representaciones y garantías acotadas al perímetro.

  • Ajuste de precio por avance/stock/ventas.

  • Mecanismo de escrow/retenciones para riesgos identificados.

• Consentimientos: financiación promotora, fianzas, avales de cantidades, cesiones de contratos y, en su caso, autorización judicial si se enmarca en un procedimiento concursal o prepack.

• Plan de transición: manual de handover (personal, llaves, accesos, documentación técnica).

6) Precio, cobro y liberación de cargas

• Estructura de precio: fijo + variable (earn-out) en función de ventas o hitos de obra.

• Cobros por tramos ligados a hitos (cimentación, estructura, cierre de fachadas, LPO).

• Liberación de hipotecas y garantías por entregas y por hitos con la entidad financiera.

• Protecciones: cláusulas de step-in del financiador, límites de responsabilidad y resolutorias por incumplimiento grave.

7) Compradores y clientes finales

• Reservas/arras: confirmación de subrogación y respeto de condiciones esenciales.

• Comunicación: mensajes breves y verificables sobre nuevas fechas de entrega y garantías.

• Atención comercial: mantener abierta oficina de ventas y CRM operativo durante el traspaso.

8) Fiscalidad y costes de transacción (visión operativa)

• SPV vs. activo: analizar impacto en IVA/ITPAJD/plusvalía municipal y en el Impuesto sobre Sociedades.

• Gastos: notariales/registrales, tasaciones, honorarios técnicos y legales; preverlos en el modelo de precio.

• Timing: coordinación con Ayuntamiento/Comunidad de Madrid para licencias/segundas ocupaciones y cambios de titularidad.

9) Gobierno del proceso y reporting

• Comité de crisis (dirección + legal + financiero + obra).

• Cuadro de mando semanal: avance físico, certificaciones, caja, riesgos y mitigaciones.

• Actas: alternativas evaluadas, criterios de decisión y trazabilidad de pagos críticos.

10) Checklist rápido

• Definición de perímetro y exclusiones.

• Data room técnico-legal-financiero completo.

• Lista corta y calendario IOI → BAFO.

• Term sheet con precio por hitos y condiciones suspensivas tasadas.

• Consentimientos de banca/seguros/contratistas y, si aplica, autorización judicial.

• Plan de subrogación de personal y comunicación interna.

• Esquema de liberación de cargas por cobros/hitos.

• Manual de transición y puesta en marcha del comprador.

¿Qué pasa con los trabajadores adscritos a la promoción?
Se subrogan con sus derechos y obligaciones, garantizando la continuidad operativa y la protección del empleo.

¿Puedo vender la unidad productiva si hay litigios abiertos?
Sí, delimitando el perímetro y asignación de riesgos; lo no esencial puede quedar excluido o cubierto con retenciones/escrow.

¿Cómo se fija el precio si la obra no está terminada?
Con precio mixto: parte fija + variables ligadas a hitos de obra/ventas y mecanismos de ajuste por inventario o desviaciones.

¿Necesito autorización del banco para cerrar?
Habitualmente sí. Se pacta liberación de garantías por hitos y esquema de pagos ordenado con la entidad.

¿La venta afecta a las reservas/arras de compradores?
Se prevé su subrogación y se actualiza el calendario de entrega, manteniendo garantías y condiciones esenciales.

¿Conviene prepack para acelerar la operación? Unidad productiva en Madrid venta promoción
Útil cuando hay urgencia y compradores identificados; reduce litigios y mejora el valor por certidumbre y velocidad.

¿Cómo asegurar que el contratista no pare la obra durante el traspaso?
Con pagos condicionados a hitos, cuenta intervenida y calendario único validado por project monitoring.