El 3 de septiembre de 2021 se derogó el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, cuyo origen se remonta a 1.946, y que era conocido vulgarmente como la “Ley de Cuba”.
Esta derogación ocasiona que la compraventa de inmuebles transmitidos por herederos no forzosos sea más fácil y segura, beneficiando así al sector inmobiliario de nuestro país y en definitiva a nuestra economía.
¿Qué era la Ley de Cuba?
Este artículo establecía que “Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos».
Por su aplicación, si se compraba un inmueble a un heredero no forzoso (según el caso, al cónyuge, hijos o padres del fallecido) dicha adquisición permanecía en una “situación registral provisional” hasta que transcurrían los dos años desde el fallecimiento del propietario anterior.
Con esta “situación registral provisional” se pretendía garantizar que si durante esos dos años aparecía un heredero legítimo y era declarado judicialmente como tal, tuviese acceso a los bienes que le correspondieran de dicha herencia.
¿Qué suponía esta Ley?
Esto suponía que por aplicación de esta excepción de la protección que otorga la fe pública registral establecida en este artículo 28 de la ley hipotecaria, y pese a que la compraventa en cuestión se hubiese formalizado ante Notario e inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente, la misma acabase anulándose al perder el vendedor su condición de titular del bien vendido y perdiendo también el comprador el inmueble adquirido.
A esto había que añadir toda la problemática derivada de la anulación de dicha operación (restitución de la propiedad al heredero verdadero, devolución del precio, reclamación de impuestos abonados por comprador, etc.).
Por este motivo, ante este tipo de transmisiones, era frecuente que los compradores exigieran que el precio del inmueble se fijara por debajo del de mercado o directamente rechazaran su adquisición hasta transcurridos esos dos años. Siendo muy frecuente también que las entidades financieras se negasen a prestar financiación a los compradores para la adquisición de este tipo de inmuebles por miedo a perder su garantía hipotecaria.
¿Qué significa esto finalmente?
En conclusión, el vendedor-heredero no forzoso o no encontraba comprador para su inmueble gravado con esta limitación temporal y si lo encontraba era usual que tuviera que vender por un precio menor al de mercado.
Y en el caso del comprador, normalmente si accedía a comprar veía denegada cualquier operación de financiación hipotecaria por la inseguridad de la garantía durante esos dos años, corriendo además con el riesgo de perder el inmueble adquirido ante la aparición del heredero legitimo y consecuente recuperación del precio que hubiera abonado al comprador.
A partir del 3 de septiembre de 2021 tanto los vendedores como los compradores salen beneficiados con la derogación de este artículo 28 de la Ley Hipotecaria; al desaparecer la limitación registral de dos años que imponía permite que los primeros puedan vender el inmueble heredado a precio de mercado sin tener que rebajarlo por el condicionante que establecía esta norma, y los segundos podrán acceder a la financiación que necesiten para el pago del precio ya que las entidades pierden el “miedo” a financiar este tipo de operaciones al no correr peligro la garantía de su préstamo.
Esta derogación a su vez tiene carácter retroactivo al no disponerse en la ley que la establece derecho transitorio, esto quiere decir que la anulación de la “situación registral provisional” se aplica también a las operaciones anteriores al 3 de septiembre de cuyas propiedades estuviesen pendientes del transcurso de estos dos años.
¿Qué conclusión podemos sacar de esto?
Como conclusión, es muy probable que esta derogación propicie la reactivación de compraventa de viviendas procedentes de herencia y la concesión de crédito hipotecario para ello, una buena noticia para el mercado en inmobiliario y financiero que actualmente ha visto incrementada su oferta y que cuenta hoy en día con una limitación o dificultad menos.
Si vendiste o compraste una propiedad sujeta a la limitación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria y quieres cancelar en el Registro de la Propiedad dicha limitación, o necesitas asesoramiento al respecto, contacta con nosotros en el 915 433 123 / 954 295 080 o en el correo electrónico [email protected], así como a través de nuestro formulario de contacto donde puedes explicarnos tu caso y te contactaremos a la mayor brevedad.
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