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Aplicación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por R.D. Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Fincas rústicas.

Aplicación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por R.D. Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Fincas rústicas.

Con la modificación de la Ley Hipotecaria, operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, se hace necesaria, en determinados supuestos, la aportación de la correspondiente representación gráfica de la finca.

Este extremo va a conllevar la aplicación de un procedimiento autónomo y previo a la inscripción registral que bien determinado en el citado artículo 199, apartado 1, párrafo segundo y siguientes.

1º.- Lo primero que debemos determinar son los supuestos en que es necesaria la aplicación del citado procedimiento, y aquéllos en que lo sería de forma alternativa.

Si nos dirigimos ahora al artículo 9 de la Ley Hipotecaria, éste, en su apartado b), indica que “cuando se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.”

Por tanto, será en estos supuestos en los que preceptivamente haya de acudirse al procedimiento contemplado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

De forma alternativa, el párrafo siguiente del mismo apartado del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, señala como “potestativa” la inclusión de la representación gráfica de la finca en cuestión al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica.

Por tanto, podemos determinar claramente que los supuestos expresamente recogidos en el apartado b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, necesariamente han de seguir el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al requerir en cualquiera caso la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. Y a su vez, de forma potestativa se seguirá dicho procedimiento en cualquier otro supuesto no contemplado en dicho párrafo o como operación registral específica.

Ahora bien, aparte de lo antes expuesto, que parece dejaría delimitados los supuestos en los que son necesarios seguir dicho procedimiento o de hacerlo de forma potestativa, existen situaciones cuando menos dudosas y respecto de las cuales se ha pronunciado la Dirección General de los Registros y el Notariado.

Así, en Resolución de 12 de febrero de 2016, se pronuncia la Dirección General de los Registros y el Notariado, considerando innecesario dicho procedimiento en supuestos de diferencias de superficie de inferiores al 10% y cuando conste de forma clara la identificación de la finca sin exceder el perímetro catastral. Sin embargo, dicha situación quedaría a expensas la apreciación del Registrador en tanto en cuanto considere que no existe perjuicio para colindantes.

O en la misma Resolución en los supuestos de inscripción obligatoria contemplados en el artículo 9.b) de los que no exista una remisión expresa al artículo 199, y por supuesto con la salvedad antes expresada.

Por su parte, la Resolución de 6 de octubre de 2016 considera “evitable” el referido procedimiento en el supuesto de cancelaciones en cumplimiento de Sentencias.

Invocamos también la Resolución de 26 de abril de 2017 que igualmente considera no preciso el procedimiento citado en caso de modificación de un lindero fijo y a su vez queda determinada la rectificación por certificación catastral.

2.- Por lo que respeta al procedimiento en sí, éste ha de ser instado por el titular del dominio o de cualquier otro derecho real, o de oficio por el Registrador en el supuesto de diferencias de cabida inferiores al 10% si notificado el interesado éste no muestra oposición.

Para ello, se aportará la certificación catastral gráfica y descriptiva, y en caso de no corresponder ésta con la realidad física de la finca será necesario una representación gráfica georreferenciad.

El Registrador habrá de notificar la existencia del procedimiento a los titulares del dominio si no han sido éstos quienes han instado el procedimiento, a los titulares registrales de las fincas colindantes y en el supuesto de aportación de representación gráfica alternativa a los titulares de parcelas catastrales colindantes. También hay excepciones en este punto como son los casos, como son las fincas colindantes antes aludidas que no se vean afectadas por la operación o acto a inscribir.

La notificación al interesado ha de practicarse de forma personal o mediante publicación el Boletín Oficial del Estado en supuesto de no poder practicar la notificación a los interesados (previo intento en dos ocasiones) o domicilio desconocido de los mismos.

En la notificación ha de incorporarse plano de la finca y hacer expresa mención del plazo de audiencia al interesado por veinte días hábiles.

Introducimos una cuestión práctica. ¿Es posible la notificación previa al procedimiento registral mediante comparecencia de los terceros interesados ante el Notario que otorgue la Escritura del acto a inscribir? En muchos supuestos nos encontraremos con colindantes conocidos por los otorgantes del acto en cuestión, que por necesidad temporal querrán “acortar” en lo posible los plazos de inscripción… Entendemos que, dada la finalidad de este procedimiento, como es la salvaguarda de derechos de colindantes, sí es posible realizar esas notificaciones “previas” del acto en cuestión, con todos los requisitos antes expuestos, mediante comparecencia del tercero interesado ante el Notario otorgante, remitiendo éste la preceptiva diligencia de notificación y alegaciones al procedimiento registral posterior, e incluso mostrando en el mismo acto su conformidad o realizar las alegaciones que estime oportunas; siendo el Registrador quien habrá de pronunciarse sobre las citadas notificaciones y alegaciones ya en el procedimiento registral pertinente.

Los interesados, en el referido plazo, pueden comparecer para alegar cuanto a su derecho convenga.

Una vez finalizado el trámite antes citado, el Registrador calificará de conformidad a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, es decir, respecto de la correspondencia o coordinación de la representación gráfica con la descripción.

En caso de oposición por parte de un colindante, será el Registrador el que haya de valorar la misma, pero en el supuesto de que esa oposición haya sido mostrada por el titular de la finca, necesariamente habrá de denegarse la inscripción.

Una vez formulada la calificación por el Registrador, si ésta es positiva, dicha certificación catastral (y en su caso la representación gráfica alternativa) quedará inscrita al folio, haciéndose constar la coordinación gráfica con el Catastro, debiendo notificar al Catastro de tales circunstancias.

Francisco Arroyo Romero
Socio RZS

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