Subasta voluntaria: Las especialidades de la subasta de los bienes inmuebles en condominio
Cuando hablamos de condominio nos referimos a aquella situación jurídica mediante la cual dos o más personas comparten la propiedad/titularidad de un bien, ya sea bien mueble o inmueble.
En el presente post vamos a tratar las especialidades de la subasta de los bienes inmuebles en condominio cuando los copropietarios deciden poner fin a esa situación de comunidad o copropiedad.
Esta circunstancia se da con mucha frecuencia tras los procesos de divorcio y en las herencias.
Hay que partir de la base que es principio en nuestro ordenamiento jurídico que ningún propietario está obligado a permanecer en la comunidad para entender que cada uno de ellos podrá pedir en cualquier momento que se divida la cosa común sin tener que justificar causa alguna para ello.
Constatada por el Juez la indivisibilidad material del bien, y a falta de acuerdo entre los copropietarios, se dictará Sentencia que declare el derecho a poner fin a la situación de comunidad sobre el bien, declarándolo, igualmente indivisible.
Será por medio de la figura de la subasta donde se pueda materializar la venta forzosa del bien declarado indivisible.
Especialidades de subasta en la división de cosa común.
La principal diferencia de este tipo de subastas con las subastas forzosas es que en las subastas voluntarias se aplicará, con carácter general y preferente, los acuerdos que alcancen las partes.
Otra diferencia importante en este tipo de subastas es que, una vez se ha dictado la Sentencia que declara la indivisibilidad material del bien, cualquiera de los copropietarios puede solicitar que se convoque la subasta del bien mediante la solicitud de ejecución de la Sentencia.
Junto con la solicitud habrá de acompañarse un pliego de condiciones que darán contenido al edicto de convocatoria de la subasta y que, a la postre, determinaran las condiciones por las que se regirá ésta.
Este pliego lo presenta el ejecutante junto con su solicitud de ejecución, y del mismo se le dará traslado al resto de las partes del procedimiento para que manifiesten su conformidad, disconformidad o planteen diferentes condiciones.
En caso de que no exista acuerdo, será el Juez quien resuelva.
El pliego de condiciones no tiene un contenido predeterminado, pero como quiera que será el documento por el que se rija todo el proceso de la subasta, debe tener un contenido mínimo que, al menos, deberá hacer mención a lo siguiente:
- La valoración del inmueble es uno de los aspectos más importantes en cualquier tipo de subasta, pues determinará el precio por el que bien saldrá a subasta. En este tipo de subastas, el valor vendrá determinado en el pliego de condiciones si existe acuerdo por las partes, y a falta de este, se designará judicialmente a un perito tasador.
- Condiciones para participar en la subasta. Hay que tener en cuenta que, a diferencia de lo que ocurre en las subastas forzosas, en las que sólo pueden participar terceros ajenos a las partes que previamente hayan consignado judicialmente el 5% del tipo de subasta del bien, en las subastas voluntarias, los copropietarios pueden participar en la subasta sin necesidad de consignar depósito alguno. Además, las partes podrán acordar elevar o bajar ese porcentaje de consignación dependiendo de cuál sea el propósito de las partes. Sabiendo que si ese porcentaje se eleva demasiado, se estaría dificultando la participación de terceros, pero si se baja en exceso, e incluso si en el pliego de condiciones se exime a los terceros de consignar fianza, se elevaría el riesgo de la quiebra de subasta, si quien puja y resulta rematante no consigna el resto del precio de su postura en el plazo que le otorgue el Juzgado.
- Igualmente importante resulta también recoger en el pliego de condiciones de las subastas si los comuneros y/o cualquier postor que participe en la subasta, puede hacer uso de la facultad ceder el remate, prevista sólo para las subastas forzosas. Las partes deberá alcanzar un acuerdo respecto al uso de esta facultad y mencionarlo en el pliego.
- Respecto al precio de adjudicación en la subasta. A diferencia de lo que ocurre para las subastas forzosas, para las que la Ley sí tiene previstos porcentajes mínimos para que sea aprobada la adjudicación, en las subastas de división de cosa común no existen tipos mínimos, por lo que resulta fundamental cifrar en el pliego de condiciones una puja mínima para que el remate sea aprobado.
Celebrada la subasta y cumplidas todas las condiciones a las que se han hecho referencia, se aprobará el remate a favor del mejor postor que deberá consignar el precio del remate en el plazo de 40 días.
Si el rematante es uno de los comuneros, se le deberá descontar del precio de la adjudicación el porcentaje de su cuota de participación en el bien, y si es un tercero, se le restará el importe del depósito previo.
Cumplido este trámite, por el Juzgado se dictará un Decreto de adjudicación que es directamente inscribible en el Registro de la Propiedad.
-Subasta voluntaria-
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