La aprobación definitiva de la Ley que regula las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (en adelante, SOCIMI), está más próxima una vez aprobado el Proyecto de Ley 121/000015 (actualmente en plazo de enmiendas hasta el 10 de febrero). No obstante, dicho Proyecto de Ley nos ofrece los elementos suficientes como para realizar una primera aproximación a esta nueva figura en España, ya antigua en otros países de nuestro entorno: las REITS (en España, SOCIMI). De las cuales como notas básicas podemos destacar las siguientes:
- Deberán constituirse como sociedades anónimas cotizadas con un capital social mínimo de 15M.-€, y al menos tres inmuebles, queriendo así impregnarlas de transparencia que invite a la inversión a través de un instrumento flexible, y de alta liquidez.
- Su endeudamiento con financiación ajena no puede superar el 60% del activo, por lo que consideramos que están configuradas principalmente como solución para entidades bancarias, banca privada, inversores internacionales, sociedades que quieran aportar su cartera inmobiliaria, esto es, inversores con capacidad financiera que estén interesados en invertir en el sector inmobiliario en formato rentabilidad. (La bajada de precios en el sector inmobiliario pone en alza la rentabilidad de estos proyectos)
- Su objeto social principal consiste en la adquisición y promoción de inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, así como la tenencia de participaciones en otras SOCIMI, con el objetivo de impulsar el mercado de alquiler y constituir una salida para la cartera inmobiliaria en manos de entidades promotoras, inmobiliarias y financieras.
- Por ello, al menos el 85% del valor del activo debe estar invertido en bienes inmuebles urbanos destinados a arrendamiento o en suelo destinado a la promoción de inmuebles dirigidos a ese fin. Asimismo, las rentas obtenidas deben provenir en un 85% de su actividad social principal.
- La Ley exige distribuir el 90% de los beneficios que procedan de arrendamiento y el 100% de los beneficios procedentes de los dividendos distribuidos por otras SOCIMI.
- Se benefician de un régimen fiscal especial muy atractivo, ya que conlleva la aplicación con carácter general de un tipo de gravamen del 18% en el Impuesto de Sociedades, con un régimen fiscal para el perceptor de dividendos muy ventajoso, no existirá tributación adicional para personas físicas residentes en España y no residentes. Las rentas percibidas por sociedades españolas con carácter general tendrán una tributación final del 30%.
Si bien, echamos de menos un nuevo marco regulatorio en relación a la posibilidad de no tributar por las aportaciones no dinerarias ,que este tipo de entidades tenedoras de patrimonio inmobiliario “en exceso”, pueden y van a realizar para constituir REITS.
En definitiva se trata de una opción tanto para el inversor con una inmediata capacidad de rescate, debido a que las acciones deben necesariamente cotizar en Bolsa (cierto es que se encuentran igualmente expuestas a las variaciones del mercado), como para los Bancos ya que les ofrece una vía de “colocación” de los inmuebles con altas ventajas fiscales. RZS Abogados en su continua adaptación a las nuevas posibilidades de negocio que puedan resultar atractivas a nuestros clientes, les asesoramos ofreciéndoles aquellos elementos jurídicos y financieros necesarios para la creación de nuevas estructuras que maximicen su inversión y puedan ofrecer soluciones en el actual marco del mercado.
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