No son pocas las situaciones en las que una obra finalizada presenta vicios o defectos de construcción que pueden determinar la habitabilidad o seguridad del inmueble. Pero ¿quién es responsable del buen hacer constructivo? ¿frente a quién puede interponerse demanda por estos hechos? ¿qué posibilidades de reclamación tiene el promotor?
Pues bien, para dar respuesta a estas preguntas, suele resultar necesario identificar correctamente la responsabilidad contractual de cada actor en virtud de los contratos suscritos.
No obstante, no siendo solo uno el profesional que participa en el proceso constructivo, ¿es posible dirigir la demanda únicamente frente a uno de los intervinientes? Y ¿es posible que la promotora ejercite una “acción preventiva” frente al causante del daño, aun cuando no ha soportado la carga de resarcir al tercero perjudicado?
Las respuestas a estas cuestiones pasan por comentar la Sentencia del Tribunal Supremo N.º 512/2024 de 17 de abril de 2024 y Jurisprudencia que la misma resume.
Esta Sentencia es enormemente trascendente porque confirma que nada obsta a que un promotor ejercite la acción para exigir responsabilidad contractual contra el arquitecto técnico contratado por ella y el cumplimiento de sus obligaciones profesionales, aun cuando no haya sido requerido o demandado por los adquirentes de las viviendas perjudicados. Es decir, reconoce la legitimación activa de los promotores para valerse de una acción preventiva de futuros daños de los que sería responsable.
Pues, en todo caso, el promotor responderá ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio producidos por vicios o defectos de construcción (art. 17.1 LOE). Y por ello, entiende que debe dotarse al promotor de legitimación activa para reclamar a otros agentes del proceso constructivo, aún cuando no haya soportado el pago de los daños, ni acometido las reparaciones necesarias.
Es decir, se trata de que el promotor pueda, legítima y legalmente, eludir esa responsabilidad demandando anticipadamente al ejecutor material, para que éste se responsabilice de su conducta incumplidora, origen del defecto constructivo.
De hecho, volviendo a la resolución 512/2024, esta reitera la responsabilidad solidaria del promotor y constructor frente a terceros adquirientes de los inmuebles. Y especifica que, sin lugar a duda, el círculo de legitimados activamente no puede reducirse a propietarios perjudicados, y que estos no pueden verse “obligados a litigar contra todo el círculo de posibles obligados solidarios”.
Todos estos argumentos llevan a que la sentencia concluya que no existe nada que impida plantear la demanda exclusivamente contra el agente de la edificación que la promotora considere responsable (en este supuesto el aparejador y director de ejecución) y, todo, sin que concurra un litisconsorcio pasivo necesario pues, la responsabilidad de los distintos técnicos intervinientes en la obra es personal por sus obligaciones (constitutivas de la lex artis). Entendiéndose que, únicamente en supuestos de indeterminación de la causa, o cuando no pueda determinarse el porcentaje de culpa de cada agente interviniente, surge la solidaridad.
En definitiva, es consolidada la jurisprudencia sobre la legitimación activa del promotor para reclamar daños contractuales, aun cuando éstos tengan base en daños que van a afectar a terceros perjudicados (adquirentes del inmueble, pero ajenos a la relación contractual entre el promotor y el agente de la construcción), y que no han sido soportados en el momento del ejercicio de la acción por el promotor (ello, ex. Arts. 1091, 1098, 1101, 1103, 1104, 1124, 1258, 1.544 y 1.588 del CC y otros pronunciamientos que apoyan esta idea tales como la STS 387/2021 o la 871/2005).
Ángel Guerra
RZS Abogados Madrid
