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¿Es la amortización un gasto deducible en el alquiler de un bien heredado?

Hasta la fecha, la contestación a la consulta de si la amortización es un gasto deducible en el alquiler de un bien heredado tenía una fácil contestación. Recordemos que para inmuebles el porcentaje máximo de amortización a aplicar es el 3%. Dicho porcentaje se aplica sobre el mayor de los siguientes valores:

    1. el coste de adquisición satisfecho o,
    2. el valor catastral, sin incluir en el cómputo de ambos casos el coste o valor del suelo.

 

En caso de que el valor del suelo no se conozca, se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. El coste de adquisición satisfecho incluirá los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notario, registro e impuestos) satisfechos por el adquirente.

En el caso de inmuebles que han sido heredados siempre han surgido dudas en relación a si el valor de adquisición era el valor declarado en el ISD más los gastos inherentes de adquisición y las mejoras efectuadas; coincidiendo de este modo con el coste de adquisición, y, por tanto, con base de la amortización. O, si, por el contrario, el coste de adquisición sólo incluye los costes efectivamente satisfechos por la adquisición, sin incluir otros conceptos. Esta cuestión ha sido aclarada en más de una ocasión por la Dirección General de Tributos, concluyendo que el coste de adquisición sólo incluye los gastos que se hayan satisfecho por la herencia, así como las mejoras que haya podido realizar posteriormente.

Este era el criterio comúnmente utilizado, el mismo que llevaba a adoptar como base para practicar la deducción por gasto de amortización el valor catastral (minorando el valor del suelo).

La única duda que cabía plantearse era si el límite a aplicar en consideración de amortización acumulada sería:

    • Que el inmueble sea amortizado hasta que la amortización acumulada alcance la propia base de amortización (el valor catastral).
    • O en una interpretación más agresiva incluso podría considerarse como límite el valor de adquisición (entendiendo el mismo como el valor declarado en la escritura de herencia más gastos accesorios en la parte correspondiente a la edificación).

Sin embargo, nos consta una propuesta de resolución con liquidación adicional por parte de la Administración (en lo que a este asunto se refiere) en la que invocando una consulta del ejercicio 2011 (específicamente la V2246/2011), establece que “la amortización acumulada no podrá exceder del coste de adquisición satisfecho” y que por tanto no se permite la deducción de amortización, más allá del coste de adquisición.

A la fecha de elaboración del presente artículo entendemos que la Administración está confundiendo coste de adquisición con valor de adquisición, dado que la normativa del impuesto (ni en la Ley ni en el Reglamento), establece límite alguno acotando al coste de adquisición del mismo.

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