El Tribunal Supremo, con la Sentencia 193/2009 de la Sala de lo Civil, Sección 1ª, viene a establecer la doctrina jurisprudencial que dirima las divergencias existentes en la jurisprudencia menor sobre si el pago de la renta por el arrendatario antes de tener conocimiento de la interpelación judicial tiene efectos enervatorios de la acción de desahucio o, por el contrario, tiene meros efectos liberatorios de la obligación de pago.
La cuestión no es baladí cuando ha existido un procedimiento de desahucio anterior en el cual el arrendatario ha enervado la acción de desahucio, de conformidad con el mandato establecido en el articulo 22-4 de la Lec que excluye toda posibilidad de una segunda enervación.
Al respecto recuerda el Alto Tribunal que no es objeto de discusión que el retraso en el pago de la renta respecto del plazo estipulado en el contrato previéndose expresamente en el propio contrato como incumplimiento y causa del desahucio, constituye un incumplimiento resolutorio.
Destaca la sentencia ahora comentada la existencia de dos corrientes en la jurisprudencia menor:
1º. Algunas Audiencia Provinciales, que señalan que el pago o consignación efectuado por el arrendatario después de presentada la demanda y sin haber sido emplazado para la vista del juicio de desahucio, constituye un incumplimiento resolutorio del contrato.
2º. En segundo lugar, otra posición totalmente contraria a la anterior, que considera el pago de la renta por el arrendatario, en cualquier momento anterior a su citación a juicio sin tener noticias del litigio, simplemente como un mero retraso, con efectos liberatorios.
El Alto tribunal sigue la línea ya iniciada en la Sentencia de 24 de Julio de 2008. En aquella sentencia aplicable a un retraso en el pago en el arrendamiento de un local, no de vivienda como sucede en la Sentencia actual, desestima el recurso de casación, en el que se planteaba la procedencia o no del desahucio en caso de mora en el pago de rentas, habiendo abonado el arrendatario las rentas debidas con unos días de retraso y antes de haber sido citado para la vista del Juicio, habiendo mediado anteriormente un procedimiento de desahucio en el cual se había enervado la acción de desahucio.
Partiendo de la referida doctrina y sobre la misma identidad de hechos, la sentencia ahora comentada viene a denegar la condición de liberatorio, atribuyendo carácter enervatorio al pago efectuado transcurrido el plazo establecido contractualmente como plazo máximo del pago y una vez entablada la demanda, aun cuando el demandado no haya tenido conocimiento de la interpelación judicial, lo que impide que un segundo pago efectuado con retraso pueda enervar el desahucio.
En ambas sentencias se establece como doctrina “que el pago de la renta por el arrendatario de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas.”
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