Minipisos, lofts, tradicionales almacenes transformados por obra y gracia de una cédula de habitabilidad en domicilios…. Pasen y vean lo último en soluciones habitacionales: “Apartamentos turísticos” en el barrio de San Blas, al este de la capital madrileña: completamente amueblado, con amplias zonas comunes, piscina, pista de tenis y gimnasio y hasta un 20% más barato que cualquier otro inmueble de las mismas características. ¿Cómo es esto posible? Esto es posible ya que, a pesar de las apariencias, esta última “reinvención” del mercado inmobiliario no es una “vivienda”.
La figura del Apartamento Turístico fue concebida originariamente para breves estancias de recreo, estando su regulación normativa muy poco desarrollada. Esta clase de establecimientos, que no podemos llamar vivienda desde el punto de vista legal, son según señala la Ley 1/1999 de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid (LOTCM), en su art. 27 “(…)inmuebles, integrados por unidades de alojamiento complejas, dotadas de instalaciones y servicios, destinados de forma habitual al alojamiento turístico ocasional sin carácter de residencia permanente, mediante precio y bajo el principio de unidad de explotación empresarial.” El art. 1 del El Real Decreto 2877/1982 de Ordenación de Apartamentos Turísticos y de Viviendas Turísticas Vacaciones, normativa que rige a nivel estatal viene a definirlos de forma similar.
La diferencia de precios con respecto a una vivienda, según el concepto legalmente aplicable, se explica fácilmente cuando comprobamos que estas construcciones están levantadas sobre suelo terciario mucho más barato, ya que en los planes de actuación urbanísticos de los Ayuntamientos aparecen destinados para fines industriales y/o comerciales Esto supone que las barriadas creadas al abrigo de estos inmuebles, por lo general, no tienen asignados servicios públicos básicos, como centros escolares o sanitarios, ni previsión de tenerlos, puesto que no están concebidos para un uso residencial.
Por si esto fuera poco, la adquisición de uno de estos apartamentos conlleva la obligación de explotarlo “con fines turísticos”, obligando la normativa vigente a que la explotación deba realizarse de todo un edificio en su conjunto. Esto hace imposible, desde un punto de vista legal, que cada propietario pueda hacerse con una licencia que les autorice a explotar de forma individual su propio apartamento, obligándoles a esclavizarse a una empresa autorizada para ello, que normalmente estará vinculada a la promotora, constructora y/o vendedora de los inmuebles.
El solapamiento de la vasta normativa tributaria, fiscal y administrativa que rodea la materia, conlleva que, pese a que, según la Dirección General de Tributos (Consulta nº 717/2008) su compra esté sujeta al 16% de IVA (al no considerar estos inmuebles como vivienda) a la vez exista la posibilidad de deducción en el impuesto del IRPF en su compra, al poder considerarla como “residencia habitual”. Ello es debido a que según interpretación del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas “(…)_se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años” , lo que provoca que, quien se salte a la torera la normativa administrativa en materia de turismo, pueda acogerse a la deducción en su Renta.
Ante la creciente proliferación de estas edificaciones en los últimos años, el control administrativo no se está demostrando todo lo eficaz que hubiese sido deseable, a la vista del número de compradores que, en unos casos desconocedores de la legislación aplicable y en otros víctimas de una publicidad cuanto menos fraudulenta, han adquirido alguno de estos apartamentos en promociones como las existentes en el polígono de “Las Mercedes” de Madrid, desde la cual han llegado hasta este despacho diferentes afectados, a los que se les está asesorando sobre las posibilidades de actuación al respecto, que a todas luces pasan por una revisión de la normativa municipal, autonómica y estatal de la materia, para evitar el limbo en el que se ven sumidos centenares de compradores a día de hoy.
En la Comunidad de Madrid, según la LOTCM, las posibilidades de alquiler de estas viviendas se limitan, a un plazo máximo de 45 días, por lo que habrá que buscar otras posibilidades de explotación del inmueble. Dada la brevedad del periodo de alquiler al que se está obligado, desde algunos sectores se está impulsando la iniciativa de destinar estos inmuebles específicamente para la residencia temporal de profesionales que deben desplazarse continuamente por motivos laborales como es el caso de los funcionarios interinos entre nuestros nacionales, así como los ejecutivos extranjeros con alergia a los hoteles que aterrizan en nuestra capital, ya que uno de los atractivos de estos alquileres es que en su precio están incluidos servicios de luz, gas, limpieza….propios de las estancias vacacionales, opciones a barajar para muchos compradores que, aunque en su día adquirieron estos inmuebles con la intención de hacer de ellos su hogar pueden encontrar en estas fórmulas una manera de rentabilizar su inversión.
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