Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios
El IRPH es un índice oficial que elabora y publica el Banco de España, a partir de los datos declarados por las entidades, y que mide el coste medio de las hipotecas, incluyendo comisiones y gastos.
El IRPH, Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, es el segundo índice más utilizado en los préstamos hipotecarios a tipo variable que financian la compra de viviendas (aunque solo el 11,5% están vinculados al IRPH); el primero es el Euríbor (al que se relacionan el 84% de estas hipotecas).
A diferencia del Euríbor, que se calcula a partir de datos del mercado interbancario, el IRPH, se calcula a partir del coste medio de las hipotecas. Por tanto, y en términos comunes, puede decirse que el Euríbor mide a cómo se prestan los bancos dinero entre sí, mientras que el IRPH, mide el precio medio de una hipoteca.
Se trata de un índice que fue creado por la Circular 5/1994 del Banco de España, al amparo de la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.
Posteriormente, el IRPH pasó a estar regulado por la Orden de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, y la Circular 5/2012 del Banco de España 5/2012, ambas actualmente en vigor.
Inicialmente, coexistían el IRPH-Bancos, el IRPH-Cajas, y el IRPH-Entidades. No obstante, con la desaparición de muchas Cajas de Ahorro, la Ley 14/2013, aprovechó para suprimir los dos primeros, dejando únicamente el IRPH-Entidades, hoy conocido, simplemente, como el IRPH.
¿De quién depende el IRPH?
Por tanto, el IRPH es un índice oficial que depende del Banco de España, que es quien lo elabora y divulga mediante su publicación en el BOE y en su página web. Ahora bien, con el importante matiz que, desde 1 de enero de 1997, únicamente utiliza para el cálculo del índice IRPH, los datos declarados por los bancos y las cajas de ahorros, por así disponerlo el Real Decreto 692/1996, de 26 de abril.
Sin embargo, lo más relevante es que tanto la anterior Circular 5/1994, como la actual Circular 5/2012, ambas del Banco de España, definían en su Anejo 8, el IRPH-Entidades, de la siguiente forma:
“Se define como la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre, que hayan sido iniciadas o renovadas por los bancos y las cajas de ahorros en el mes a que se refiere el índice.
Dichos tipos de interés medios ponderados serán los tipos anuales equivalentes declarados al Banco de España para esos plazos por el colectivo de bancos y cajas de ahorros, de acuerdo con el apartado 4 de la norma decimosexta.”
No obstante, y esta es la clave, como se indica en el Anejo 7 de la Circular 5/2012, la tasa anual equivalente de una hipoteca incluye las comisiones y gastos de la propia hipoteca.
Así lo explica muy claramente el Banco de España en su página web, donde se indica que “La TAE se calcula de acuerdo con una fórmula matemática normalizada que tiene en cuenta el tipo de interés nominal de la operación, la frecuencia de los pagos (mensuales, trimestrales, etc.), las comisiones bancarias y algunos gastos de la operación.”
Por tanto, el IRPH, no refleja el tipo de interés medio de las hipotecas, sino su coste medio, pues incluye, además, comisiones y gastos. Por otro lado, nótese que siempre será un índice superior al Euríbor, ya que para su cálculo no solo tiene en cuenta el Euribor (al que se referencian el 84% de las hipotecas), sino también el diferencial que incluyen estas hipotecas, y sus comisiones y gastos.
De hecho, entre los años 2005 y 2019, el IRPH siempre fue superior al Euríbor, y, en concreto, una media de 1,8 puntos porcentuales; esto es, suponiendo un Euríbor del 0,2%, el IRPH será del 2%.
El problema era, que de nada se informaba al consumidor que contrataba una hipoteca vinculada al IRPH.
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