Empezamos cuatrimestre después del verano, comentándoos esta sentencia en nuestra News, dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 3, en fecha 8 de julio de 2024 (recurso 448/2023).
Se presentó demanda por una empresa, propietaria de una vivienda contra la Comunidad de Propietarios y la aseguradora, indicando que la actora destina la vivienda al arrendamiento y que precisamente estaba alquilada por un período de 3 años y al poco de ocuparse el arrendatario advierte la existencia de manchas de humedad en la estancia principal y en una habitación. Se trataba de humedades provocadas por filtraciones desde la terraza de la vivienda de la planta superior.
La Comunidad de Propietarios no resolvió el problema y el arrendatario la demandó y obtuvo satisfacción extraprocesal y archivo del procedimiento, sin embargo, las obras de reparación nunca se ejecutaron motivo por el que el arrendatario comunicó que a la propiedad su decisión de entregar la vivienda al vencimiento del contrato.
La demandante propietaria reparó, tras la entrega de la finca los defectos, y abonó una cantidad, pero se demoró la entrada en el mercado de la vivienda, motivo por el que se solicita tanto el importe abonado por la reparación como en concepto de lucro cesante los arrendamientos dejados de percibir por la situación de la vivienda y los intereses moratorios del artículo 20 LCS.
En instancia se desestimó la demanda ya que dado que las demandadas acreditaron una indemnización al anterior arrendatario de la vivienda por la existencia de daños en la vivienda no se acredita si el inquilino con ese dinero las reparó y aparecieron nuevos daños y respecto al lucro cesante reclamado se argumentó que no había quedado probado que el inquilino abandonara la vivienda por la existencia de esas manchas, habiendo transcurrido un margen de tiempo suficiente para que la vivienda no se considerada inhabitable o imposible de alquilar.
En segunda instancia, la AP destaca en primer lugar que en el procedimiento no se ha discutido la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios y por tanto es presupuesto la existencia de responsabilidad de las demandadas respecto a los daños padecidos por la actora y procede indemnizarlas por el valor de los perjuicios que el siniestro haya podido causar, ahora bien, respecto al alcance real y valoración del daño que es el núcleo del pleito se plantea:
a. Daño emergente: la cuantía reclamada y desembolsada por la propietaria procede porque son daños que sufre por continente la propietaria y no el arrendatario de la misma. El hecho de que la aseguradora demandada haya indemnizado al arrendatario extrajudicialmente no es un pago que pueda oponer a la propietaria que es la verdadera perjudicada del evento dañoso y desperfectos reclamados.
Si el pago fue indebido en su caso puede intentar un reintegro (si procede) y desde luego no hay falta de legitimación pasiva en este procedimiento. Se paga además la factura de los gastos efectivamente realizados y no la valoración pericial del pleito previo. No procede tampoco descontar el importe correspondiente al IVA de aquella factura. La indemnización derivada de responsabilidad extracontractual ha de ser completa, en virtud del principio restitutio in integrum, a fin de garantizar la total indemnidad al perjudicado. La inclusión del IVA no puede considerarse en todo caso un enriquecimiento para el perjudicado y cita sentencias de la AP de BARCELONA, sección 4, de 29 de marzo de 2012 y 21 de diciembre de 2016 que señalan que “aunque el perjudicado pueda deducirse el IVA soportado, mientras se hace o no efectiva esa deducción, el causante del daño debe pagar su importe dentro del principio de indemnidad total que preside nuestro derecho de daños. La deducción no pasa de ser una eventualidad. En este caso, se desconocen esas circunstancias, cuya carga probatoria soporta la demandada, en tanto son excepcionadas por ella a la reclamación. Por tanto, hay que partir de la inclusión del IVA en la cuantía indemnizatoria a abonar”.
El argumento de la instancia para desestimar no procede porque cuando inquilino firmó el finiquito ya había abandonado la vivienda luego difícilmente pudo reparar nada.
b. Lucro cesante: No se estima.
Y se imponen los intereses moratorios del artículo 20 LCS como “garantía de máxima protección al perjudicado”.
