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Medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, desde el ámbito fiscal

La profunda crisis que asola nuestro país desde hace ya cuatro años, hizo que el pasado 10 de marzo se publicase el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Existe una situación que cada vez se repite con más frecuencia entre las familias; la situación de desempleo de sus miembros o la ausencia de actividad económica prolongada en el tiempo hace que para éstas sea imposible el cumplimento de sus obligaciones hipotecarias.

Con el único objeto de permitir una reestructuración de la deuda, así como flexibilizar la ejecución de la garantía real de quienes padezcan extraordinarias dificultades para atender su pago, surge este Real Decreto; siendo consciente el Gobierno de la importancia de aportar soluciones a esta situación socioeconómica en consonancia con el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, consagrado en el art. 47 de la Constitución española.

El modelo de protección que quiere ensalzar este Real Decreto gira en torno a la elaboración de un código de buenas prácticas; al que de manera voluntaria podrán adherirse las entidades de crédito y que incluye 3 fases de actuación: (i) procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria (préstamos con carencia de amortización y reducción del tipo de interés durante 4 años y la ampliación del plazo total de amortización); (ii) dotar a las entidades con carácter potestativo de ofrecer a los deudores de una quita sobre el conjunto de la deuda; y (iii) que las entidades acepten la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda (en este caso, decir que las familias podrán permanecer en su vivienda durante un plazo de 2 años satisfaciendo una renta asumible).

Las medidas recogidas en este Real Decreto serán de aplicación a quienes se encuentren situados en el umbral de exclusión; para ello deberán concurrir todas las circunstancias siguientes:

1. Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.

2. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos que perciban el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

3. Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de bienes o derechos patrimoniales con los que hacer frente a la deuda.

4. Que sea la primera y única vivienda.

5. Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales.

6. En el caso de que existan codeudores que no formen pare de la unidad familiar, deberán están incluidos en las circunstancias 1. 2. Y 3. anteriores.

Por último, nos interesa destacar las medidas de índole fiscal que este Real Decreto recoge en sus artículos 8-11:

a) ITPyAJD: Exención de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios, que se produzcan al amparo de la norma que estamos analizando.

b) IRPF: Exención de la ganancia patrimonial que se pudiera generar con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual, en los deudores hipotecarios sin recursos.

c) IIVTNU: Será sujeto pasivo sustituto del contribuyente de este impuesto, en las transmisiones realizadas por los deudores hipotecarios sin recursos con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual, la entidad que adquiera el inmueble y la misma no puede exigir del deudor el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.

d) Derechos arancelarios: Bonificación en un 50% de los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación en pago de deudor hipotecado situado en el umbral de exclusión. Además este deudor no puede soportar de la entidad financiera que adquiere libre de carga hipotecaria la titularidad del bien antes hipotecado, ningún coste adicional.

Aún cuando las medidas, a nuestro juicio han sido redactadas de forma coherente y con la buena intención que ya hemos comentado y que se recoge en el art. 1 de este Real Decreto (Objeto); nos preocupa, y mucho, que la aplicación de la mismas se de desde la adhesión de las entidades de crédito al Código de Buenas Prácticas; siendo esta adhesión de carácter de voluntario. En otras palabras, que la aplicación de las medidas que son recogidas en este Real Decreto y que bien sabido por todos son urgentes, dependerán en última instancia de la buena fe de las entidades de crédito y el hecho de que se adhieran al mencionado Código. Desde aquí, tan sólo esperar que por una vez primen en mayor medida las necesidades básicas que las cuentas de resultados y el ánimo de lucro.

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